До основания - А ЗАЧЕМ? Что твориться в Ванино?

Ванино фото, неофициалльный Ванинский сайт!

"Путем наименьших вложений можно достигнуть наибольшей отдачи". Этот постулат из учебника по ведению бизнеса часто берут на вооружение некоторые предприниматели, не всегда задумывающиеся о том, какими последствиями могут обернуться их действия. Приметы данного руководства можно наблюдать как в провинции, так и в больших городах, где то и дело трещат по швам жилые дома, куда заходят неведомыми путями люди с большими деньгами и наполеоновскими проектами. Российская статистика "провальных" ремонтов, реконструкций, перепланировок не утешительна. Напомним лишь некоторые обстоятельства трагических происшествий.

"ДОМ РАЗВАЛИЛСЯ, КОГДА ПОДВАЛ ПЕРЕСТРОИЛИ ПОД МАГАЗИН"

11 июля в Перми частично обрушился жилой дом по адресу ул. Куйбышева, 103. Основная версия ЧП - ослабление несущих конструкций здания собственниками помещений. "Помешать углублению подвалов и сносу стен в домах города зачастую не могут ни жители, ни управляющие компании, ни надзорные органы. Дом стал разваливаться, когда подвал перестроили под магазин. Произошло ослабление несущих конструкций. "Возбуждено уголовное дело по ст. "Выполнение работ или оказание услуг, не отвечающих требованиям безопасности", - писала одна из местных газет.

По словам жильцов с ул. Куйбышева, 103, под их зданием находилось бомбоубежище. В последние годы его сдали в аренду частному бизнесу. При этом происходила выемка грунта. "До открытия магазина из подвала вывозили землю КАМАЗами. Так предприниматели углубляли свои помещения", - возмущаются жильцы. При этом появились трещины на доме. После обрушения многочисленные специалисты высказывали мнение, что при каждой перепланировке собственники должны делать расчёт прочности конструкций всего дома, так как зачастую одна относительно безопасная перепланировка накладывается на другую. А итог оказывается плачевным. Никто не учитывает устойчивость всего дома. Это слишком дорого.

- Люди почему-то считают возможным осуществлять перепланировку помещений без предварительных согласований, - констатировал факты адвокат Пермского фонда содействия ТСЖ Станислав Шестаков. - А поскольку делается всё без проектов, есть случаи, когда действительно сносят или демонтируют несущие конструкции. При этом узнать о произошедших в помещении изменениях бывает очень сложно. Сделал собственник или арендатор что-то в своём помещении, а управляющая компания и жильцы дома этого просто не видят и знать об этом не знают. Надо за такие вещи строжайшим образом наказывать, чтобы сначала согласовывали, потом реконструкцию делали. К сожалению, каких-либо плановых проверок помещений на предмет незаконных перепланировок нет. Может быть, имеет смысл что-то подобное ввести, потому что произошедшее с домом на Куйбышева - не первый случай.

Ярославль. Обрушение перекрытий подъезда. Первый этаж жилого дома был полностью выкуплен у жильцов, и там расположились магазины, в которых оборудовали отдельные выходы. Выжившие после обрушения очевидцы вспоминали: "Почему-то в руках коммерсантов оказался подвал - долевая собственность жильцов дома. Никакого согласия на это собственники не давали. По поводу незаконного использования подвалов сторонними людьми, жильцы жаловались в различные инстанции. В районную администрацию, мэру города, губернатору - без результатов. Владелец помещения, из-за которого рухнуло строение, обращался в администрацию за разрешением на перепланировку. Согласно предоставленному проекту, он намеревался переоборудовать ванную и передвинуть дверь. Поскольку проект не затрагивал несущих конструкций, разрешение было дано. Но в январе в администрацию стали поступать жалобы от жильцов, заподозривших, что проводимая перепланировка слишком кардинальна. Началась проверка. Пока шли согласования с контролирующими инстанциями, случилась беда.

РИСКИ "ЗОЛОТОГО ДОМА"

Собственникам квартир по Приморскому бульвару, 7 происходящее в их доме живо напоминает события в Перми и Ярославле. Обстоятельства словно списаны под копирку. Только, к счастью, местная практика "домопереустройства" пока не обросла трагическими финалами. Рассказывает недавно избранный председатель совета дома Валерий БЫЧКОВ:

- Началось всё с того, что в нашем доме без всяких предупреждений и законного решения общего собрания собственников некие предприниматели приступили к реконструкции подвала. Вырубили дверь в несущей стене. Потом стали производить углубление подвала и выемку грунта, который вывозился в больших количествах. Люди забеспокоились, чем может обернуться подобная деятельность? Ведь после каждого вмешательства строение теряет запас прочности. Старожилы рассказывают, что когда-то на месте, где сейчас находится дом, били родники. Никто не даст гарантию, что очередная реконструкция не прибавит проблем даже в этом аспекте. А ведь в подвалах находятся инженерные сети необходимые для обслуживания дома. Согласно п.1 ст. 290 ГК РФ всё это тоже принадлежит жильцам на правах долевой собственности. Обеспокоенные жители обратились в администрацию поселения и потребовали предоставить протоколы голосования собственников. Выяснилось, что росчерки пера некоторым гражданам не принадлежат. Более того, в списках стояли подписи людей, которые давно не живут в доме. Оказалось, что управляющая компания без широкой огласки сдала в аренду застройщику подвальное помещение по цене ниже рыночной. Наш дом называют "золотым", потому что большинство подвалов сдаётся в аренду предпринимателям. Но отчёты о расходовании средств, поступивших от аренды, до жителей не доводятся. Это цена нашего риска и неудобств. Мы хотим, чтобы вся "бухгалтерия" была прозрачной, чтобы действия УК были подконтрольны жильцам. Мышление людей начинает меняться. Они осознают, что являются не только собственниками квартиры, но и всего дома и должны отстаивать его интересы, поэтому на общем собрании принято решение о создании совета дома. Воспрепятствовать попыткам захвата общего имущества и отстоять свое право на безопасное проживание можно благодаря действующему законодательству. При активной позиции собственников покупка квартир на первых этажах под офисы и магазины будет лишена всякого смысла. Согласно ч.2 ст. 22 ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое допускается, если к последнему будет обеспечен отдельный доступ. Отдать ли часть придомовой территории под этот доступ или нет - решать общему собранию собственников.

Необходимо добавить, что обитателям "золотого дома" не впервой отстаивать свои интересы. Несколько лет назад в судебном порядке они добились восстановления своих прав, когда один из предпринимателей захватил подвал Сейчас коммерсант не является собственником помещения и присутствует в нём на условиях аренды.

Валерий Бычков уверен, что если бы совет дома был создан несколько лет назад, то всех вышеописанных перипетий удалось бы избежать.

РЕМОНТ - ДЕЛО ТЁМНОЕ

В нашем посёлке имеется немало красноречивых примеров вторжения бизнеса в жилую инфраструктуру против воли собственников.

Рассказывает Татьяна ВОРОБЬЁВА, главный специалист-архитектор администрации городского поселения:

- В Ванино существуют подвалы, реконструкция которых осуществлялась с нарушениями законодательства, в т.ч. по подложной проектной документации и подложным протоколам общего собрания собственников. Без согласия жильцов помещения попадали в руки посторонних людей, и то, что там сейчас происходит, обитателей пятиэтажек не радует. С моей точки зрения, наиболее проблемными являются два многоквартирных дома по Приморскому бульвару, где выполнено много реконструкций. Чем реконструкция отличается от перепланировки? Перепланировка предполагает изменение конфигурации внутренних перегородок, а реконструкция затрагивает конструктивную часть здания, несущие стены, на которые опираются плиты перекрытия - именно это и делалось по Приморскому бульвару. Рельеф, на котором построены дома, достаточно сложный. Фундамент является основой любого сооружения, поэтому от того, насколько грамотно он спроектирован, а также от качества выполнения работ зависит дальнейшая судьба дома - его долговечность. Надёжная эксплуатация строения может быть обеспечена только при наличии теплоизоляции и гидроизоляции конструкций. Вот почему фундамент в таких домах засыпается грунтом, который защищает стены подвала от промерзания, предотвращает образование конденсата, появление сырости и развития плесени, а само основание и конструкции - от деформации. Однако при производстве работ в подвалах застройщики редко задумываются об этих тонкостях: выбивают проёмы в бетонных блоках, часть грунта вынимают, как внутри помещения, так и снаружи. Фундамент оголяется. Зимой во время промерзания возможно пучение грунта под фундаментом (подвижки почвы. Поскольку данному явлению свойственна неравномерность, то из-за этого постройка приходит в аварийное состояние, а в некоторых случаях пучение грунта способствует её разрушению. Прим. авт.). А пятиэтажки старые, район у нас сейсмоопасный, к тому же в квартирах произведено много перепланировок и реконструкций, по которым отсутствует исчерпывающая информация. Вот почему все работы по реконструкции должны быть грамотно запроектированы с учетом уже существующих изменений. В противном случае здание лучше не трогать, дабы избежать плачевных последствий. Администрация посёлка поднимала вопрос, чтобы УК провели полную инвентаризацию своих домов. Нам ответели, что средств на это нет. Например, в доме по Приморскому, 3 грунт понизили до уровня фундаментной подошвы и пробили дверные проёмы. Мало того, вдоль всего дома должна сохраняться отмостка, но УК за этим не следит. Там, где сейчас находятся магазины, вместо отмостки устроены газоны. Вся вода после дождя и таянья снега попадает под фундамент. Застройщик ничего не предпринимает, хотя на данную проблему неоднократно обращалось внимание.

В соответствии с жилищным законодательством собственники - полноправные хозяева своего дома, и только они вправе решать, какие предприятия могут в нём обосноваться, а какие нет. Но когда заходит речь о принятии ответственных решений, люди, не задумываясь, расписываются в документах, либо отказываются ставить подпись и спохватываются только тогда, когда в доме появляются трещины. По Приморскому бульвару, 3 администрация посёлка несколько лет добивается возвращения конструкций дома в исходное состояние. Многие находящиеся там магазины - это реконструированные подвальные помещения. А предыстория "перекраивания" жилого здания такова. Застройщик предоставил нам необходимые документы на реконструкцию, но работы начал до оформления разрешения. Администрация сразу проинформировала УК и потребовала от застройщика приостановить несанкционированный процесс. В дальнейшем, уже после оформления разрешения, в ходе проверки было выявлено несоответствие проводимых работ с заявленными в проектной документации. Так, по бумагам пробивка дверных проёмов в подвале указывалась в кирпичной стене, а фактически была выполнена в бетонных блоках. Стали выяснять, почему было допущено нарушение. Оказалось, что организация, указанная в документации, к созданию этого проекта не причастна, что подтверждено в официальном письме. Материалы поданному факту были направлены в полицию, где окончательно установлено, что проектная документация поддельная. Постановлением администрации посёлка разрешение на реконструкцию было аннулировано и отдельным пунктом указанно, что застройщик обязан вернуть помещение в первоначальное состояние. Однако предприниматель проигнорировал решение органа местного самоуправления. Уже по факту выполненных работ застройщик воспользовался услугами другой проектной организации, которая дала заключение о возможности пучения грунта. Со своей стороны администрация поселения обратилась в Главное контрольное управление Хабаровского края. За допущенное нарушение застройщик был оштрафован на одну тысячу рублей. В настоящее время помещения сданы в субаренду и используются без разрешения на ввод в эксплуатацию.

Похожая ситуация развивалась в доме по Приморскому бульвару,7. Когда началась реконструкция в одном из подвальных помещений, в администрацию с жалобой обратились жильцы. Люди спрашивали: "На каком основании выполняются работы в подвале дома, если мы согласия на это не давали?". На совещании при главе посёлка у застройщика запросили решения собственников, на основании которых был составлен протокол общего собрания жильцов дома, предоставленный в администрацию для получения разрешения на реконструкцию. Специалисты изучили эти бумаги и обнаружили нестыковки. Повестка дня в решениях собственников не совпадала с повесткой дня протокола итогового документа. Собственники ряда квартир "свои" подписи в документах не признали и пояснили, что были против реконструкции. Правоохранительные органы подтвердили факт фальсификации подписей. Однако дознание пришло к выводу, что в действиях застройщика отсутствует состав преступления, предусмотренный ч.1 ст. 327 УК РФ - подделка официального документа, в связи с тем, что "бланк бюллетеней (решение собственника) не обладает признаками официального документа, т. к. не предоставляет кому-либо прав и не освобождает кого-либо от ответственности". В возбуждении уголовного дела было отказано. Администрация городского поселения принимает решение об аннулировании разрешения на реконструкцию и приведении помещения в первоначальное состояние. Застройщик пытается оспорить постановление в судебном порядке, но безуспешно. Тем не менее, предприниматель проявляет поразительное упорство в игнорировании законных требований и продолжает работы. В итоге сейчас объект функционирует без разрешения на ввод в эксплуатацию, он сдан в субаренду.

Надо отметить, что во всех этих ремонтно-строительных кульбитах немало и других довольно интересных поворотов. В частности, виртуозное жонглирование договорами подряда с разными строительными организациями. Причём, как выяснилось, с одной из них договор подряда заключен не был, а заверили этот липовый "документ" поддельной печатью, что установили в ходе проверки правоохранительные органы. В действиях застройщика, как и в предыдущем случае, компетентные инстанции не усмотрели состава преступления, предусмотренного ч.З ст. 327 УК РФ - использование подложного документа, и все по той же причине - "договор подряда не является официальным документом, предоставляющим право или освобождающим от обязанностей".

Так что в Ванино эпопея "преображения" подвалов продолжается. Однако закон даёт жильцам возможность обезопасить себя и целостность своего жилища, ведь для получения разрешения на реконструкцию многоквартирного жилого дома, как уже говорилось выше, необходимо согласие собственников помещений.

- Читайте внимательно документы, которые вам приносят на подпись, - призывает Татьяна Воробьёва. - Закрыть двери квартиры и не завизировать решение собственника не самый лучший способ выразить свой протест. Возьмите документ в руки, попросите время на его изучение. По законодательству в решении каждого собственника необходимо указывать номер правоустанавливающего документа на квартиру. Некоторые люди почему-то этого боятся и совершенно напрасно. На проведение реконструкции в доме, в случае передачи общего имущества в пользование, инициатору требуется собрать 2/3 голосов. В случае уменьшения общего имущества, необходимо заручиться поддержкой всех собственников.

Архитектор администрации поселения предостерегает собственников и предпринимателей от необдуманных решений: "Жилой дом - это большой организм, вмешательство в который без должной осторожности может обернуться серьёзными последствиями".

Е. ОСИПОВА. Газета "Восход-Ванино"